Das Nordend gilt als eines der begehrtesten Wohnviertel Frankfurts: Gründerzeitbauten aus rotem Sandstein, baumgesäumte Alleen, dichte Gastronomie und eine Lage direkt am Innenstadtrand. Mit dieser Beliebtheit sind über die Jahre auch die Mieten kräftig gestiegen. Wer eine Mieterhöhung bekommt, eine Wohnung neu anmietet oder einfach prüfen will, ob der eigene Vertrag noch marktgerecht ist, kommt am Frankfurter Mietspiegel nicht vorbei.
Frankfurt am Main stellt seinen Mietspiegel turnusmäßig neu auf. Aktuell läuft der Übergang vom Mietspiegel 2024 zum neuen Mietspiegel 2026, der erstmals nach dem reformierten Bundesrecht erstellt wurde. Dieser Service-Artikel erklärt Schritt für Schritt, was der Mietspiegel ist, wie du die Tabelle liest, welche Wohnlage das Nordend hat und wie du für eine konkrete Frankfurter Adresse die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelst.
- Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
- Aktueller Stand: vom Mietspiegel 2024 zum Mietspiegel 2026
- So liest man die Frankfurter Mietspiegeltabelle
- Das Nordend im Frankfurter Mietgefüge
- Den eigenen Wert online ermitteln
- Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
- Ausblick: Mietspiegel 2026 und die Frankfurter Wohnlage
- Quellen
Was der Mietspiegel ist und wofür er rechtlich gilt
Der Mietspiegel ist eine offizielle Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main. Er gibt an, welche Nettokaltmiete pro Quadratmeter für eine bestimmte Art von Wohnung in der Stadt üblich ist. Herausgegeben wird er vom Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt, erstellt wurde der Mietspiegel 2026 wissenschaftlich vom Institut Wohnen und Umwelt (IWU) in Darmstadt.1
Rechtlich basiert der Mietspiegel auf den Paragrafen 558 und 558d des Bürgerlichen Gesetzbuchs.2 Frankfurt verfügt über einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel. Das bedeutet: Er ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und genießt vor Gericht eine Vermutungswirkung.3 Wer eine Mieterhöhung über die ausgewiesene Spanne hinaus begründen will, muss höhere vergleichbare Mieten nachweisen, was in der Praxis selten gelingt.
Der Mietspiegel hat damit drei zentrale Funktionen. Erstens dient er als Grundlage für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis, die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sind. Zweitens wird er bei der Mietpreisbremse für Neuvermietungen herangezogen, die in Hessen über die Mieterschutzverordnung flächendeckend für Frankfurt gilt.4 Drittens ist er Schiedsrichter in jeder Auseinandersetzung über die angemessene Miete.
Aktueller Stand: vom Mietspiegel 2024 zum Mietspiegel 2026
Der Frankfurter Mietspiegel 2024 gilt seit dem 1. Juni 2024 und war zunächst bis zum 31. Mai 2026 angesetzt.5 Er war eine an die Marktentwicklung angepasste Fortschreibung des qualifizierten Mietspiegels 2022.
Im Frühjahr 2026 hat der Magistrat der Stadt den neuen Mietspiegel 2026 als qualifizierten Mietspiegel anerkannt. Die Stadtverordnetenversammlung sollte ihn am 25. Juni 2026 beschließen, das offizielle Inkrafttreten ist für Ende Juni 2026 vorgesehen. Bis dahin bleiben die Werte von 2024 maßgeblich.6
Der Mietspiegel 2026 ist eine Besonderheit: Frankfurt musste ihn erstmals nach dem bundesweiten Mietspiegelreformgesetz und der Mietspiegelverordnung erstellen. Dafür wurden zwischen Juli und November 2025 mehr als 10.000 zufällig ausgewählte Frankfurter Haushalte angeschrieben, ausgewertet wurden am Ende die Daten von mehr als 3.500 Wohnungen mit einem Regressionsmodell.7
Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete (Stichprobenmittel) liegt nach dem Mietspiegel 2026 bei 12,28 Euro pro Quadratmeter. Das sind 6,8 Prozent mehr als beim Mietspiegel 2024 und rund 19 Prozent mehr als 2022.8 Wichtig zur Einordnung: Diese Zahl ist der Durchschnitt über alle einbezogenen Bestands- und Neuverträge. Bei Neuvermietungen liegt die Miete laut Mietspiegel im Schnitt bereits bei 13,95 Euro pro Quadratmeter, langjährige Bestandsmieter zahlen dagegen im Mittel etwa 10,11 Euro.9
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Aktuell gültig | Mietspiegel 2024 (seit 1. Juni 2024) |
| Neue Ausgabe | Mietspiegel 2026, Inkrafttreten Ende Juni 2026 |
| Herausgeber | Amt für Wohnungswesen, erstellt vom IWU |
| Erhebung 2026 | über 10.000 angeschriebene Haushalte (Juli bis November 2025) |
| Datenbasis | über 3.500 ausgewertete Wohnungen |
| Ø Vergleichsmiete 2026 (Stichprobenmittel) | 12,28 €/m² |
| Ø Neuvertragsmiete | 13,95 €/m² |
| Ø Bestandsmiete | rund 10,11 €/m² |
| Veränderung gegenüber 2024 | +6,8 % |
| Neue Wohnlagen-Skala | 10 Stufen statt sehr einfach bis sehr gut |
Hinweis
Der Mietspiegel gilt nicht für preisgebundenen Wohnraum (Sozialwohnungen), möblierte Vermietungen, Wohnheime sowie für einen Teil der Ein- und Zweifamilienhäuser. Für diese Wohnformen gelten gesonderte Regeln.
So liest man die Frankfurter Mietspiegeltabelle
Der Frankfurter Mietspiegel funktioniert etwas anders als eine einfache Preisliste. Im Kern besteht er aus zwei Tabellen, deren Ergebnisse du zusammensetzt: Tabelle 1 liefert den Basiswert nach Wohnungsgröße und Baualter, Tabelle 2 enthält Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung.10
1. Baualtersklasse und Wohnungsgröße
Zuerst ordnest du die Wohnung in die Baualtersklasse ein, also das Jahr, in dem das Gebäude errichtet wurde. Im Nordend bedeutet das in vielen Fällen die ältesten Klassen, denn das Viertel ist von Gründerzeitbauten geprägt. Hinzu kommt die Wohnungsgröße: Kleine Wohnungen kosten pro Quadratmeter in der Regel mehr als große. Aus der Kombination beider Merkmale ergibt sich der Ausgangswert.
2. Wohnlage: neu zehn Stufen statt drei Kategorien
Die größte Neuerung des Mietspiegels 2026 betrifft die Wohnlage. Bisher wurden Adressen von sehr einfach bis sehr gut eingestuft. Künftig arbeitet Frankfurt mit einer feineren Skala von zehn Lagekategorien.11 Die Einstufung berücksichtigt Faktoren wie Bebauungsdichte, Lärm, Grünflächen, Infrastruktur und das Wohnumfeld. Für jede Frankfurter Adresse ist die Lage in einer Wohnlagenkarte hinterlegt.
3. Ausstattung und Sondermerkmale
Der Wert wird abschließend durch Zu- und Abschläge für die Ausstattung verfeinert. Geprüft werden Merkmale von Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld, etwa ein modernes Bad, hochwertige Bodenbeläge, ein Aufzug oder ein Balkon, aber auch negative Punkte wie hellhörige Wände oder ein fehlender Aufzug ab einer bestimmten Etage. Für den Mietspiegel 2026 wurde unter anderem die energetische Modernisierung neu gewichtet.12 Am Ende ergibt sich aus Basiswert plus oder minus den Zu- und Abschlägen die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung.
Das Nordend im Frankfurter Mietgefüge
Das Nordend besteht aus den beiden Stadtteilen Nordend-West und Nordend-Ost, getrennt durch die Friedberger Landstraße. Zusammen leben hier rund 52.000 bis 56.000 Menschen, das Nordend weist damit die höchste Einwohnerdichte des gesamten Frankfurter Stadtgebiets auf.13 Mehr zur Bevölkerung findest du in unserem Überblick zu den Einwohnern im Nordend.
Zusammen mit Westend, Bahnhofsviertel und Ostend zählt das Nordend zu den gründerzeitlich geprägten, hoch verdichteten Innenstadtbezirken Frankfurts. Sanierte Altbauten, breite Alleen, Parks und eine dichte Café- und Restaurantszene machen das Viertel zu einer der gefragtesten Wohngegenden der Stadt, mit entsprechend hohen Mieten.14 Wie sich das Viertel über die Jahrzehnte entwickelt hat, beschreibt unser Beitrag zur Geschichte des Nordends.
Der offizielle Mietspiegel weist seine Werte nicht stadtteilscharf für das Nordend aus, sondern über Baualter, Größe, Wohnlage und Ausstattung. Eine grobe Orientierung liefern die Angebotsmieten der Immobilienportale. Die folgenden Werte sind Angebotsmieten aus Portaldaten zum Stand 2026, nicht die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete. Sie liegen typischerweise über dem Mietspiegelwert, weil sie nur neu inserierte Wohnungen abbilden.
| Lage | Angebotsmiete (Portaldaten 2026) |
|---|---|
| Nordend, Durchschnitt | rund 20,46 €/m² |
| Nordend, günstigere Lagen | ab rund 16,66 €/m² |
| Nordend, gefragte Lagen | bis rund 25,14 €/m² |
| Frankfurt, günstigster Stadtteil (Nieder-Erlenbach) | rund 12,77 €/m² |
| Frankfurt, teuerster Stadtteil (Innenstadt) | rund 23,10 €/m² |
Die Spanne zeigt, was den Mietmarkt im Nordend ausmacht: Das Viertel gehört bei den Angebotsmieten klar zum oberen Drittel Frankfurts, vergleichbar mit Westend und Sachsenhausen und weit über den Stadtrandlagen. Innerhalb des Nordends entscheiden Baualter, Sanierungszustand und die genaue Adresse über große Unterschiede. Wie sich die Wohnkosten ins Gesamtbudget einfügen, zeigt unser Überblick zu den Lebenshaltungskosten im Nordend.
Den eigenen Wert online ermitteln
Wer für eine konkrete Wohnung im Nordend die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen möchte, muss nicht mit der gedruckten Broschüre arbeiten. Die Stadt Frankfurt stellt über das Amt für Wohnungswesen einen offiziellen Mietspiegelrechner sowie eine digitale Fassung des Mietspiegels bereit.15 Schritt für Schritt werden dort folgende Angaben abgefragt:
- Adresse der Wohnung (das System liefert die Wohnlage)
- Baujahr beziehungsweise Baualtersklasse des Gebäudes
- Wohnungsgröße in Quadratmetern
- Ausstattung von Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld
- Sondermerkmale wie Aufzug, Balkon oder energetische Modernisierung
Am Ende gibt der Rechner einen Mietpreisspielraum aus, also einen Unter-, Mittel- und Oberwert. Dieser Wert ist die offizielle ortsübliche Vergleichsmiete für genau diese Wohnung. Die Nutzung ist kostenfrei.
Hinweis
Bei rechtlichen Fragen rund um eine Mieterhöhung oder die Mietpreisbremse beraten in Frankfurt unter anderem der Mieterbund (DMB) Frankfurt sowie der Verein Mieter helfen Mietern Frankfurt am Main. Auskünfte zum Mietspiegel selbst erteilt das Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt.
Mieterhöhung prüfen: das Wichtigste in Kürze
Eine Mieterhöhung im Bestand ist nur unter mehreren Bedingungen zulässig. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.2 In Frankfurt gilt außerdem eine gesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, festgelegt über die hessische Mieterschutzverordnung in Verbindung mit Paragraf 558 BGB.16
Beim Vergleich mit dem Mietspiegel zählt der konkrete Wert aus dem Mietspiegelrechner, nicht der allgemeine Stadtdurchschnitt. Bei Neuvermietungen begrenzt die Mietpreisbremse den Neuvertrag auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, in Frankfurt gilt sie flächendeckend über die hessische Mieterschutzverordnung in Verbindung mit Paragraf 556d BGB.4
Wer eine Mieterhöhung erhält, sollte sie nicht ungeprüft unterschreiben. Anhand des Mietspiegels lässt sich in wenigen Minuten überprüfen, ob das Schreiben formell korrekt ist und ob der geforderte Betrag tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Wird die Mietspiegelobergrenze überschritten, ist die Erhöhung in dieser Höhe nicht durchsetzbar.
Ausblick: Mietspiegel 2026 und die Frankfurter Wohnlage
Mit dem Mietspiegel 2026 wechselt Frankfurt auf die neue, bundesweit vorgeschriebene Systematik. Die feinere Lageeinteilung in zehn Stufen verteilt die Werte zwischen den Stadtteilen neu. Eigentümerverbände wie Haus und Grund kritisieren, dass dadurch einzelne bislang gut bewertete Außenstadtteile abgewertet werden, während gefragte Innenstadtlagen ihren Status behalten.17
Für das Nordend bedeutet das in der Tendenz: Das Viertel bleibt eine der teuersten Wohnlagen Frankfurts. Der hohe Anteil sanierter Gründerzeitbauten, die Innenstadtnähe und die starke Nachfrage halten die ortsübliche Vergleichsmiete im oberen Bereich. Wer hier wohnt oder einziehen möchte, sollte vor jeder Mietentscheidung den offiziellen Mietspiegelrechner bemühen, in zehn Minuten erledigt. Wie sich das Viertel sonst statistisch einordnet, zeigt unsere Statistik zum Nordend.
